不動産を販売する際、仲介業者と「媒介契約書」の締結を行います。
「媒介契約書」とは、仲介業者へ不動産の販売を依頼する契約です。
契約書内は、販売にあたっての約束事やレインズ（宅建業者専用サイト）への登録、インスペクションの有無、活動報告、契約期間、仲介時の報酬額が記載されております。
「媒介契約書」には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があります。
「一般媒介」は、複数社への販売を依頼が可能です。また、自己発見取引も可能です。
「専任媒介」は、一社だけに販売を依頼し、業者が他社に対しての窓口にもなります。自己発見取引は可能です。
「専属専任媒介」は、「専任媒介」と同じですが自己発見取引は出来ないです。必ず業者を通して取引します。
「一般媒介」が良さそうに見えますが、レインズへの登録や活動報告が不要です。業者としても自社で取引できない可能性もあり、広告経費は掛けたくないのが現状です。
よほど良い物件で良い価格帯ではないと売れにくくなります。
「専任媒介」又は「専属専任媒介」だと依頼された業者は、売主様からの手数料は頂けることになりますので販売にも力を入れ、成約に向けて活動します。またレインズへの登録義務、報告義務が生じますので、不動産の販売状況を把握することが出来ます。
レインズへ不動産を登録すると、各業者が登録された不動産情報をお客様へ紹介しますので成約率も上がります。
ただ、販売を任せた業者が窓口となりますので、売主様の知らないところで、レインズへ登録しなかったり、商談中だと偽って他社からの紹介を断るような事をされるケースがあります。
購入希望者を他社が見つけると、売主様からしか手数料を頂けず、自社で見つけると買主様、売主様の双方から手数料を頂ける「両手仲介」を狙っているためです。これを「囲い込み」といいます。
週刊ダイヤモンドという記事で「囲い込み」が公になり問題となった事案ですが、現在も行われているのが現状です。
売れ行きが遅くなり、価格を下げることにもなりえます。物件価格が下がっても「両手仲介」の方が報酬は高額ですので、売主様のご成約を第一に考える業者又は営業マンへ販売を依頼しましょう。